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Novedades relativas a los contratos de crédito inmobiliario | Garcia y Muñoz Abogadas
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Novedades relativas a los contratos de crédito inmobiliario

El 16 de marzo de 2019 fue publicada en nuestro BOE  la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuya entrada en vigor se retrasará hasta el 16 de junio debido a una enmienda por parte del Senado cuya finalidad no fue otra que dar tiempo suficiente a las entidades bancarias para que vayan adaptándose a la nueva normativa .

La citada Ley modifica numerosas normativas pero mantiene la vigencia de la Ley Hipotecaria de 1946.

Trae causa de la Directiva Europea 2014/17/06 de 4 de febrero de 2014 del Parlamento europeo y del Consejo, cuyo plazo máximo de transposición finalizó el 21 de marzo de 2016 enfrentándose España por tal incumplimiento a una posible sanción millonaria .

En nuestro país viene siendo habitual que un consumidor contrate un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda . Se trata de una inversión de enorme envergadura que ha llevado a los españoles a echar mano de créditos bancarios para poder ser propietarios de una casa e independizarse .

A lo largo de los últimos años, millones de personas hemos contratado nuestro crédito hipotecario sumidos en una gran inseguridad jurídica entorno a lo relativo a intereses de demora, gastos de gestión , notaría , impuestos ..

Es por ello que esta ley tiene como objetivo principal dotar a este tipo de contratos de más seguridad jurídica y transparencia protegiendo así a los consumidores y evitando que se incluyan cláusulas abusivas .

Se trata de una Ley específica que regula los llamados contratos de crédito inmobiliario que no siempre tendrán una garantía hipotecaria .

Se aplicará a los contratos de préstamo concedidos por una persona física  o jurídica que ejerza la actividad de forma profesional , cuando el prestatario, fiador o garante sea persona física y el objeto del contrato sea o bien una concesión de un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial incluyendo  garajes y trasteros con función doméstica , o la concesión de préstamo con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir , siempre que el prestatario , fiador o garante sea un consumidor .

Para conseguir los objetivos marcados , la Ley regula los siguientes aspectos que pasamos a analizar .

En primer lugar , fija el reparto de gastos. Esta ha sido una cuestión muy discutida en los últimos meses debido a la polémica que suscitaron las últimas sentencias del Tribunal Supremo y es por ello que la Ley ha querido zanjar la polémica atribuyendo a la entidad bancaria los siguientes gastos :

– Gestoria

– Aranceles notariales

– Inscripción en el Registro

– Actos Jurídicos Documentados ( IAJD), aunque ya se atribuyó este gasto al banco por el RD/Ley 17/2018 de 8 de Noviembre .

– Cobro de una sola comisión de apertura .

 

Por su parte, los consumidores asumirían los gastos de tasación y segundas copias de Notario.

A priori, la medida es muy positiva pero se teme que traiga como consecuencia la subida y endurecimiento de las condiciones ofrecidas por los bancos en lo relativo a intereses y sobre todo cuando traten con deudores de riesgo .

La Ley exige que diez días antes de la firma del contrato sea facilitado al cliente por parte del banco la siguiente documentación :

– FEIN ( dicha europea de información normalizada ) , que es una oferta vinculante .

– FIAE ( ficha de advertencias estandarizadas ) , que incluirán todas las cláusulas, los índices  usados para el cálculo del interés , el vencimiento anticipado .. Se incluirá también un simulador de cuotas y si variación a lo largo de los años .

Todo ello para que el consumidor conozca con antelación suficiente y exactitud los costes que le van a suponer la financiación de la operación, lo que se traducirá en mayor transparencia para los clientes .

El artículo 15 de la citada Ley indica que el Notario deberá explicar el consumidor las condiciones del préstamo y resolver las dudas que le vayan surgiendo días antes de la firma . La persona imparcial del Notario adquiere así un papel más activo pues una lectura rápida y parcial realizada el mismo día de la firma en presencia de todas las partes prestaba muy poca ayuda .

Todo esto se traduce en una mayor obligación de diligencia por parte del banco y del Notario que será elegido por el cliente .

 

La Ley ha limitado las comisiones aplicables a la amortización anticipada quedando como siguen :

– Para un interés fijo:

. 2% hasta los 10 años de vida del préstamo y 1,2% en adelante.

 

– Para un interés variable existen dos podibilidades:

Primera:

. 0,5%  si se produce la amortización en los cinco primeros años de vida del préstamo y  0,25% si se produce después.

Segunda:

. 0,25% si se produce en los tres primeros años, 0,15% si se produce en los cinco primeros años y 0% después.

 

Todo ello trae consigo un abaratamiento notable en las comisiones por cancelación anticipada que solo se cobrarán para satisfacer por parte del prestamista su pérdida financiera cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vida del préstamo y siempre que no supere los límites marcados .

Un punto muy controvertido es el de los desahucios . A partir de la entrada en vigor de esta Ley para poder ejercer el vencimiento anticipado la entidad necesitará que las cuotas impagas superen el 3% del capital concedido o doce mensualidades impagadas si el incumplimiento se produce en la primera mitad de vida del préstamo y un impago 7% de capital concedido o quince cuotas impagadas si es en la segunda mitad de vida del mismo .

Esto significa que el plazo en ambos casos es muy superior a las cláusulas que se han incluido hasta ahora que contemplaban como media tres mensualidades de cuotas impagadas para poder ejercer el vencimiento anticipado .

Se exigirá que la entidad haya requerido el pago debido al prestatario con al menos un mes de plazo para cumplirlo .

Esta normativa se aplicará tantos a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley en junio como a los anteriores invalidando así las cláusulas pactadas en contrario .

No se aplicará para el caso de que el cliente alegue que es más beneficiosa la cláusula firmada con su entidad o cuando el vencimiento anticipado ocurra antes de la entrada en vigor de esta norma exista o no procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviere esté suspendido o no .

Con respecto a la Novacion, cuando se trata de cambio entre productos de la misma entidad , la comisión será como maximo del 0,15% en los tres primeros años y después será de un 0%.

Para la subrogación , cuando queremos llevar el contrato a otra entidad , la operación será libre sin coste alguno gracias al llamado mecanismo de compensación entre entidades .

El interés de demora será el remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo exigible solo sobre el principal vencido sin posibilidad de capitalización .

 

La Ley prohíbe en su artículo 17 las ventas vinculadas, hablamos de las ventas de paquetes integrados por préstamos añadiendo otros productos a no ser que el contrato de estos últimos se ofrezca por separado .

El artículo 18 de la misma limita también la política retributiva del personal del prestamista y sus asesores y en el 19 limita la actividad de asesoramiento en lo relativo a préstamos y créditos de manera que solo podrán prestarse por intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas .

Se posibilita según el artículo 20 de la citada Ley la posibilidad del consumidor de convertir el préstamo a la moneda extranjera en la que el cliente reciba sus ingresos o a la del Estado miembro de la Unión Europea en el que resida .

En la Disposición Adicional, la citada Ley hace referencia a la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales mediante la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria de la Disposición Adicional primera de la Ley 7/2017 de 2 de noviembre .

Las doce Disposiciones Finales de la norma están dedicadas a las numerosas modificaciones de otras leyes operadas con la misma pero queremos concluir diciendo que aunque queda camino por recorrer, con esta Ley producto de la transposición de la Directiva Europea, se ha aportado transparencia y seguridad jurídica al negocio de la contratación hipotecaria, lo cual supone una enorme mejora para el consumidor .

 

Nosotras , desde García y Muñoz Abogadas , en Cartagena , queremos animarle a que ante cualquier duda antes de contestar un préstamo hipotecario pida asesoramiento legal .

En nuestro despacho estaremos siempre a su disposición bajo cita previa en el horario indicado .

 

 

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