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Garcia y Muñoz Abogadas | ¿QUÉ ES LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?
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¿QUÉ ES LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO?

Actualmente no resulta extraño escuchar a la gente de a pie hablar del término jurídico “condominio”, si bien es cierto que cuando nos paramos a analizarlo vemos que existe una gran confusión al respecto.

Por ello, hemos creído conveniente dedicar unas líneas a hacer unas aclaraciones al respecto para intentar aportar un poco de luz dada su actualidad y su frecuencia de uso.

Nos gustaría en primer lugar hacer referencia al articulado del Código Civil que se ocupa de tratar este tema. Nos centramos así en los artículos 400 a 406 en los que se dispone entre otras cosas, las siguientes:

 

Artículo 400Cc:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

 

Artículo 401Cc:

“Sin embargo lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común , cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

 

Artículo 404Cc:

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

 

Artículo 405Cc:

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición…”

 

Los citados artículos hablan de la división de la cosa común refiriéndose a las comunidades de bienes, condominios o copropiedades, términos que usaremos de manera sinónima en este caso.

 

El mayor uso de la terminología “condominio” deriva actualmente de situaciones tales como separaciones, divorcios o rupturas de parejas de  hecho en las que previamente se había adquirido una vivienda a medias.

Llegado a este punto, existen diferentes soluciones para dividir la cosa común cosa que, en este caso, es a su vez indivisible pues normalmente resulta complicado dividir en mitad una vivienda.

 

Una primera opción que se podría barajar sería la venta de la vivienda a un tercero y el consecuente reparto de los beneficios en función de la cuota de participación de ambas partes en la citada vivienda.

Otra opción sería, para el caso de que existiera en una de las partes la voluntad de conservar la vivienda, la de hacer una compra venta ante Notario por aquella parte que quisiera deshacerse del bien a favor de aquella otra que deseara conservarlo.

El problema que surge es el coste impositivo de esta transacción lo que ha llevado a generalizar el uso de la figura de la “extinción del condominio”.

Esta operación se convertiría en la tercera opción y permitiría la cesión a aquella parte que quisiera conservar el bien de la titularidad completa, es decir, si cada una de las partes tuviera el 50% de la propiedad de la vivienda ahora habría una sola propietaria con el 100% de la propiedad desvinculando a la otra parte por completo de la citada propiedad.

La ventaja del uso de esta figura con respecto a una compra venta sería la impositiva, pues por ella se pagaría un 1% frente al 7% de la compra venta mas los gastos de Notario en ambos casos.

 

Se puede decir que la Extinción del condominio es una figura sencilla y relativamente económica con respecto a otros cauces legales existentes y hasta aquí todo serían ventajas si sobre la citada vivienda no existiera carga o hipoteca porque para el caso en que el bien común que se quiere dividir estuviera gravado con un préstamo hipotecario queremos apuntar aquí un dato muy importante que se desprende del anteriormente citado artículo 405 del Código Civil y decimos que dejar de ser titular de la vivienda no quiere decir de ningún modo que dejemos de ser deudores de la misma.

Si realizáramos la extinción del Condominio dejaríamos de ser titulares del bien lo cual quiere decir que dejaríamos de constar en el Registro de la Propiedad como propietarios de esa vivienda pero si sobre esa vivienda pesara una hipoteca seguiríamos siendo titulares de la misma y, por ende, deudores en la misma proporción que antes frente a aquella entidad que en su día nos concediera el préstamo.

 

¿Qué consecuencias tendría la parte que firma la Extinción del condominio y deja de ser propietaria si sobre el bien dividido existiera una hipoteca?

 

La principal y mas importante sería que aunque ya no fuera propietario del bien y no figurara en el Registro de la Propiedad el banco se dirigiría contra esa persona en el caso de que existiera un impago del préstamo, esto es, que si la persona que figura como titular de la vivienda en el Registro de la Propiedad dejara por cualquier razón de pagar el préstamo, la siguiente e inmediata persona a reclamar sería el otro titular de la hipoteca aunque ya no figure como propietario del bien.

Así, tendría el banco la facultad de realizar embargos de nóminas y bienes de dicho titular no propietario como cualquier otro acto necesario para hacer efectivo el cobro de su deuda.

En el mejor de los casos, cuando no existiera impago a lo largo de toda la vida de un préstamo hipotecario ( vida que suele ser larga), estaríamos siempre ante el hecho de que esa persona deudora no propietaria tendría  a sus espaldas durante toda la vida útil del préstamo la carga de dicha hipoteca lo que dificultaría en gran medida la consecución de cualquier otro préstamo a favor de esa persona hecho que podría ser determinante a la hora de rehacer su vida.

Desde García y Muñoz Abogadas aconsejamos siempre que lo mejor es que aquella persona que adquiere la titularidad del bien al 100% sea también la que figure como única titular ( o ella junto a un tercero) de la posible hipoteca que recaiga sobre el mismo.

 

¿Qué posibilidades tendría aquella persona que deseara atribuirse la titularidad del bien hipotecado con respecto a la negociación hipotecaria?

 

Una primera opción sería la de mantener la misma hipoteca existente cambiando los titulares de la misma para ello el banco realizaría una novación del préstamo que modificara el contrato hipotecario eliminando a uno de los titulares. Es frecuente que el banco aproveche la necesidad de los clientes y la coyuntura para modificar en estas novaciones el tipo de interés o el diferencial, lo cual es de suma importancia porque de ello dependerá en gran medida la cuota final a pagar. Es cierto que el banco no debería hacerlo pero habrá que tener en cuenta que tener dos titulares en una hipoteca es siempre mejor que tener uno y que el banco no está obligado legalmente a realizar la novación por lo que si no se aceptas sus condiciones se limitará a no conceder la novación.

Es aconsejable que antes de realizar la operación se solicite al banco una propuesta formal sobre las condiciones de la novación para evitar sorpresas indeseables el día de la firma.

Existiría la posibilidad también de intentar la solicitud de una nueva hipoteca en con otra entidad bancaria para cancelar posteriormente la hipoteca existente porque quizá se nos dieran mejores condiciones aunque habría que soportar los gastos que se derivaran en cualquiera de los casos.

 

Pero suele ocurrir que los ingresos de dos personas son siempre mayores a los de una sola por lo que es posible que ni nuestro banco actual nos conceda la novación ni ninguna otra entidad nos conceda tampoco una nueva. En tal caso quedará la posibilidad de encontrar a un avalista que permita la concesión de la hipoteca.

 

Si ninguna de estas vías fuera posible, lo ideal sería firmar algún tipo de acuerdo entre las partes para aplazar la Extinción del condominio y conservar la titularidad de la vivienda .

También se podría plantear la posibilidad de alquilar mientras se concede la novación de la hipoteca o un nuevo préstamo (si es que la venta a un tercero estuviera descartada) porque cualquier solución es mejor que realizar una Extinción del Condominio dejando de ser titular del bien pero sin salir del préstamo hipotecario que recae sobre el mismo.

 

En cualquier caso, en García y Muñoz Abogadas, en Cartagena estamos a su servicio para asesorarle sobre su caso particular. Concierte una cita al teléfono de contacto y le atenderemos gustosamente.

 

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