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¿ Qué novedades nos trae la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos? | Garcia y Muñoz Abogadas
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¿ Qué novedades nos trae la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos?

Como consecuencia de la crisis que hemos sufrido estos últimos años, que ha provocado  una grave situación económica para muchas familias españolas y , con ello , la dificultad sobrevenida para hacer frente al pago de una vivienda, estamos siendo testigos del aumento de la demanda de la vivienda de alquiler .
Teniendo en cuenta el incremento del precio de los alquileres y la escasez , a su vez , de la oferta de vivienda en alquiler , se hacía necesaria una nueva regulación que se ajustara a la nueva realidad que estamos viviendo .
Es por ello que el Gobierno , en el Real Decretó 21/2018 de 14 de diciembre ha intentado abordar todas estas cuestiones y dar una respuesta más adecuada al momento que estamos viviendo .https://www.boe.es/buscar/pdf/2018/BOE-A-2018-17293-consolidado.pdf
Si usted está pensando en arrendar su casa o alquilar una , a partir del 19 de diciembre del 2018, fecha que entra en vigor la nueva normativa , tendrá que tener presente la nueva Ley , cuyos aspectos esenciales queremos analizar en este artículo para clarificar la nueva situación ante la cual cualquier particular o persona jurídica pueda encontrarse con respecto al alquiler de viviendas .

El Real Decretó 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, excluye expresamente de su ámbito de aplicación tanto los alquileres de viviendas de más de 300 metros, como aquellos cuya renta en cómputo anual supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional ( rentas de mas de 4.000€ mensuales). De igual forma, quedan exentas de su aplicación,aquellas destinadas a alquiler turístico, por considerarse ésta una actividad económica.

Para el resto de las viviendas , es de aplicación desde el 19 de diciembre del pasado año .
La novedad más importante que encontramos en la normativa es la extensión de los plazos de la prórroga de los contratos de arrendamiento urbano. La prórroga obligatoria pasa de los tres años que contenía la anterior regulación , a los cinco años de la actual , salvo que el arrendador sea persona jurídica , en cuyo caso el plazo se extiende hasta siete años . Para ello, no es necesario ninguna comunicación previa , es suficiente con que el inquilino permanezca en la vivienda .
Imaginemos el caso de un contrato de arrendamiento firmado el día 20 de diciembre de 2018. El alquiler será anual . Finalizará el 20 de diciembre de 2019.  Si llegada la fecha fin del contrato no existe la comunicación por parte del inquilino del fin del mismo , su mera permanencia en  la vivienda significará la prórroga por otro año más con un máximo de cinco .
Cumplido el plazo máximo de la prórroga obligatoria, si aún en ese momento no existe comunicación por parte del inquilino que haga pensar al arrendador que el contrato ha finalizado , este se prorrogará por tres años más .

Establece así mismo la nueva normativa que hay que fijar un límite a la cantidad exigida de fianza por parte del arrendador. Por ello, la Ley  limita la citada cantidad a un  mes de renta mas dos meses de garantías adicionales, lo que significa que se podrá exigir en total hasta tres mensualidades de renta sumados los dos conceptos.

Imaginemos que por un alquiler se piden 650€ de renta mensual. El arrendador podría exigir al inquilino hasta 1950€ sumada la fianza mas las garantías adicionales.

La nueva Ley atribuye los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador si es persona jurídica , excluidos los casos en que haya existido una intención del arrendatario de contratar los citados servicios .
También se hace una mención del arrendamiento de vivienda para uso turístico. Sepa usted que con la nueva Ley existe la posibilidad de que se le prohíba dicho alquiler si así lo acuerdan las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas .
De esta manera , la comunidad de propietarios podrá limitar el uso o condicionarlo estableciendo cuotas especiales o aumentando la participación en los gastos como consecuencia precisamente de ese especial uso que se le está dando a la vivienda .
Además , la nueva Ley remite a la normativa turística para la regulación de estos alquileres y obliga a que estas deban de ser comercializadas a través de canales de oferta turística, como pueden ser medios informáticos o anuncios en periódicos .
Es cierto que existe también una gran problemática relativa a los alquileres de temporada y los alquileres turísticos pero precisamente por ser éste un tema controvertido , nos ocuparemos de ello mas ampliamente en otra publicación futura ya que , tal y como hemos expuesto, quedan excluidos expresamente de la actual Ley de arrendamientos urbanos .
Nuestra nueva Ley se ha preocupado también de impulsar las obras para la mejora en cuanto a la accesibilidad de las viviendas arrendadas por lo que establece que más del 10% del presupuesto para el fondo de reserva de la comunidad de propietarios deberá estar destinado a obras obligatorias de accesibilidad de los edificios .
En cuanto a la renta , es cierto que no se ha establecido un tope para la misma . La renta sigue siendo libre y no hay limitación pero el artículo 19 de la Ley establece que se podrá elevar la renta por razón de la realización de mejoras y se limita la actualización de la misma al IPC pero solo para el caso concreto de contratos de renta reducida .
También se habla en la nueva Ley del derecho de adquisición preferente pos a Administración Pública , el artículo 25.7 de la Ley habla de los derechos de tanteo y retracto sobre el inmueble para poner , en nuestra opinión , un control a la venta de inmuebles a fondos de inversión .

Como efecto directo de la gran crisis económica que ha sufrido nuestro país en los últimos años la nueva Ley incorpora una modificación del procedimiento de desahucio cuando afecte a “ hogares vulnerables “ conteniendo en la regulación la suspensión del procedimiento de desahucio por un mes o dos si es persona jurídica ,hasta que se adopten medidas por los servicios sociales .
En nuestra opinión , la participación de los asuntos sociales en los juicios de desahucio es una medida de apoyo social a las familias con una situación económica más crítica pero puede traer también como consecuencia una mayor dilación de los citados juicios pues los Servicios Sociales deberán estudiar en cada caso concreto si existe o no una verdadera situación de vulnerabilidad y suponemos que será imposible realizar un lanzamiento sin que exista tal notificación .
La nueva legislación supone un cambio con el que se pretende una mayor protección al arrendatario pero en nuestra opinión , la Ley olvida aspectos como por ejemplo casos de contratos de arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad y en el que se produce una ejecución de la vivienda por impago de hipoteca o los largos juicios de aquellos arrendatarios que no pueden recuperar su fianza tras finalizar el contrato .

Sepa usted , por último que, aunque esta Ley no tiene efectos retroactivos, la misma permite que para el caso de contratos celebrados con anterioridad, si las partes así lo desean, “podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-Ley”.

Con todo ello y desde Garcia y Muñoz abogadas , les recomendamos que si van a alquilar una vivienda consulte antes a un especialista . En nuestro despacho en Cartagena , estaremos siempre a su disposición bajo cita previa en  nuestro teléfono de contacto o correo electrónico .

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