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RECLAMACIÓN DE CLAUSULAS SUELO Y GASTOS DE HIPOTECA | Garcia y Muñoz Abogadas
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RECLAMACIÓN DE CLAUSULAS SUELO Y GASTOS DE HIPOTECA

RECLAMAR CLAUSULAS SUELO Y GASTOS HIPOTECARIOS

 

Al hablar de clausulas suelo y de gastos hipotecarios a todos nos viene a la cabeza el abuso del que hemos sido víctimas todos estos años por parte de las entidades bancarias.

Se trata de un tema candente y de notable actualidad el que nos ocupa hoy, el cual resulta imposible abordar sin referirnos a los sucesivos pronunciamientos de nuestro mas alto Tribunal y del Tribunal Europeo.

Comenzamos citando la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo, ( pinche aquí para leer la Sentencia http://www.uclm.es/Actividades/repositorio/pdf/doc_4591_6079.pdf) que declaraba abusivas las clausulas suelo pero refiriéndose solo a las cantidades satisfechas a partir del 9 de mayo de 2013 y no afectando a las situaciones decididas judicialmente como cosa juzgada.

Esa irretroactividad fue confirmada por el propio Tribunal Supremo en Sentencia 139/2015.

Paralelamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 anuló por abusiva las clausulas suelo y obligó a la devolución de lo indebidamente cobrado con carácter retroactivo por ser contrarias al artículo 6.1 de la Directiva 93/13 CEE. Sentencia en el siguiente enlace http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text&docid=186483&pageIndex=0&doclang=ES&mode=req&dir&occ=first&part=1&cid=509967

Posteriormente, estas Sentencia han sido aplicadas por los juzgados menores.

El Juzgado de 1ª Instancia Nº 8 de Murcia ha aplicado la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Justificaba estas decisión argumentando que el contrato hipotecario con clausulas tipo “ En ningún caso el tipo de interés nominal anual será inferior a…” será considerada como clausulas abusivas.

La Sentencia fija en este caso un tipo máximo del 15% poniendo así un techo a cualquier subida posterior del Euribor y anula dichas clausulas basándose en que esa cantidad que fija el banco como límite mínimo a cobrar opera ahí como un tipo fijo de interés.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 2013 decía textualmente : “esa fórmula utilizada por los bancos no supera el control de transparencia, al situarse entre una abundante cantidad de datos entre los que queda enmascarada y que diluyen la atención del consumidor..”.

Normalmente, además estas clausulas se añaden por los bancos sin la debida información previa por parte de los mismos.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea apunta que “ la declaración judicial de carácter abusiva de una clausula debe comportar el restablecimiento de la situación en la que se encontraba el consumidor de no haber existido la misma”.

Ante este panorama y la previsible avalancha de demandas judiciales para reclamar al banco lo indebidamente cobrado el Gobierno ha aprobado esta semana el Real Decreto Ley 1/2017 de 20 de enero que pretende articular un mecanismo extrajudicial para reclamar dichas cantidades por parte de los consumidores. Para leer el Real Decreto pinche aquí https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-653

De un análisis del mismo podemos extraer las siguientes conclusiones:

  • Solo se destina a los consumidores con clausulas suelo en su hipoteca.
  • Se trata de un procedimiento extrajudicial de reclamación , voluntario y gratuito para el consumidor, conllevando como únicos gastos los de notaria y registros que corresponda a cada parte. Esto quiere decir que el consumidor podrá ir directamente a la vía judicial o intentar el acuerdo primero según los cauces del Real Decreto y en caso de no estar de acuerdo, dirigirse entonces a la vía judicial . El único compromiso por ambas partes es el de no intentar ninguna otra vía mientras se esté negociando el acuerdo según esta norma.
  • Si es obligatorio para el banco, quien deberá contar con un departamento especializado para atender estas reclamaciones y resolverlas en el plazo de 3 meses a contar desde el día de su presentación, informando a los clientes de las obligaciones tributarias que se derivarían de la devolución y de las que nos ocuparemos mas adelante.

Podemos resumir el procedimiento diciendo que el consumidor será el encargado de iniciar el mismo mediante la presentación de la reclamación en la entidad financiera correspondiente. Será ésta la encargada de hacer el cálculo de las cantidades a devolver con la suma detallada de los intereses de demora. El consumidor tendrá que pronunciarse sobre si acepta o no esa oferta . Si la acepta, se acordará la devolución; si no está de acuerdo con las cantidades propuestas, no recibe respuesta en el plazo de 3 meses o se desestima la devolución expresamente por parte del banco; el consumidor tendrá abierta la vía judicial.

Se podrá acordar que la devolución se haga en metálico o de cualquier otro modo.

Pero el Real Decreto deja muchas puertas abiertas al engaño y a la ambigüedad por lo que aconsejamos encarecidamente a los consumidores que contrasten los cálculos propuestos por el banco con la ayuda de un abogado y que no firmen nada sin haber hecho la pertinente comprobación de las cantidades indebidamente pagadas mas los intereses de demora, pues esta Ley deja en manos exclusivamente de los bancos este calculo.

Para ello, en García y Muñoz Abogadas estamos a su total disposición. Solo tendrán que traernos a nuestro despacho la documentación relativa a su hipoteca y estudiaremos su caso sin compromiso. Si procede, interpondremos la reclamación ante la entidad financiera que corresponda y esperaremos la respuesta que deberá llegar en el plazo máximo de tres meses desde el día en que se interponga la misma.

Cuando el banco nos remita su cálculo, haremos la pertinente comprobación y si estamos de acuerdo se le comunicará al mismo para que proceda a la devolución. En caso contrario, tendremos la vía judicial abierta para reclamar lo que proceda.

Señalamos que la reclamación se puede efectuar aunque la hipoteca en cuestión esté totalmente saldada.

Hay un aspecto importante que hay que tratar y no es otro que la tributación de las cantidades devueltas por el banco.

Si usted, consumidor, una vez hecha la reclamación , propuestos los cálculos por el banco y aceptados por ambas partes, recibe estas cantidades, deberá pagar a Hacienda en los términos siguientes:

  • Los intereses de demora abonados obligatoriamente por el banco deberán tributar en el IRPF.
  • Las cantidades deducidas por la compra de la vivienda habitual deberán reembolsarse a Hacienda.

Esto quiere decir que, según la consulta vinculante realizada a la Dirección General de Tributos en junio del pasado año, se deberá tributar por los intereses abonados por el banco como ganancia patrimonial al 19% por lo menos los primeros 6000€.

Igualmente se deberá pagar si se dedujo el consumidor en su momento lo abonado por las clausulas suelo que ahora le devuelven , por la compra de su vivienda habitual, gastos de alquiler o actividades económicas como límite en 2013 de 9.040€ anuales. Osea, si al restar lo que pagó por las clausulas suelo al año la cantidad sigue siendo mayor a 9.040€, no tendrá que tributar; en caso contrario, si.

El mismo panorama tendrán aquellos consumidores que se dedujeran en su momento la cantidad abonada por clausulas suelo como gastos de alquiler o actividades económicas que tendrán que tributar desde 2012 hasta el momento actual.

¿QUÉ OCURRE CON LOS GASTOS DE LA HIPOTECA?

 

Paralelamente a las Sentencias referidas a las mencionadas clausulas suelo, el Tribunal Supremo ha declarado nula recientemente las clausulas que atribuyen el total de los gastos de formalización de una hipoteca al consumidor. Nos referimos a gastos de gestión, Notaria, Registro e incluso impuestos.

Esto significa que según la Sentencia del mas alto Tribunal de 23 de diciembre de 2015, todos estos gastos no deben de ser asumidos por el consumidor, sino por el propio banco. Para mas información pinche aquí http://cd00.epimg.net/descargables/2017/01/04/6c6aa09d305ccdf9aa1381867bf7de10.pdf

Aquella Sentencia quedó un poco en el olvido y pasó algo desapercibida hasta que un año después se presentó el Sevilla la primera demanda a un banco en términos semejantes.

La Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios califica de clausula abusiva “aquellas que impongan al consumidor consecuencias económicas o gastos que no le sean imputables..”.

Al incluir en nuestros contratos de préstamo hipotecario clausulas que pretenden atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato se incumple esta Ley pues el principal interesado en el contrato en este caso resulta ser el propio banco, es por ello por lo que precisamente es él el que debe cargar con los gastos de Notaria, Registro, Impuestos…

¿Qué gastos se podrían reclamar?

En primer lugar, todo aquel que haya firmado un préstamo hipotecario podrá reclamar como consumidor los gastos derivados de elevar dicho documento a público, osea, los gastos de Notaria.

En segundo lugar, podrían reclamarse tanto los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad., como las cantidades abonadas en concepto de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados y otros gastos de gestoría etc.

 

Hasta ahora, la Audiencia Provincial de Zaragoza fue la primera en dictar una Sentencia acorde con la citada del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, a ella le han seguido un Juzgado de Pontevedra, otro de Granollers y un último de Oviedo que también han dado la razón al consumidor.

La posible reclamación se hace extensible a todas las hipotecas que sigan vivas.

El plazo para la reclamación es de cuatro años a contar desde la fecha de la sentencia, osea, hasta el 24 de diciembre de 2019..

Para las hipotecas que ya se hayan cancelado, se podrán reclamar las hipotecas cuyo pago final se haya hecho hasta cuatro años antes de la citada Sentencia de 23 de diciembre de 2015, osea, hasta 23 de diciembre de 2011.

La base de la reclamación así como de la argumentación de las citadas Sentencias no es otra que admitir que dichas clausulas no permiten ni la mas mínima reciprocidad entre el banco y el consumidor. Hay que tener en cuanta, en primer lugar, que es el banco el primer interesado en el perfeccionamiento del contrato y que además es él el que obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye una garantía real ( artículos 1875 del Código Civil y 2.2 de la Ley Hipotecaria) y adquiere la posibilidad de la ejecución especial ( artículo 685 LEC).

Se explica así el por qué los gastos de Notaria deben ser asumidos por el banco pues esos gastos van destinados a asegurar el cobro del dinero prestado.

Igualmente, se argumenta en las citadas Sentencias que el banco no puede quedar al margen del pago de los tributos que se devengan del contrato pues es una operación mercantil y debe abonar el pago derivado del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por último y para no extendernos mas, nos gustaría aclarar dos cosas, La primera, que estas Sentencias van referidas siempre a contratos realizados con consumidores dejando a las empresas al margen. La segunda, remarcar los documentos necesarios para que le realicemos un estudio de su situación con referencia a las clausulas suelo y a los gastos abonados en sus hipotecas si así lo desea y sin compromiso alguno:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Facturas originales de:Gestoría.Impuesto.
  • Registro.
  • Notaria.
  • Escritura cancelación si la hay.
  • Escritura de novación si existe.

En García y Muñoz Abogadas estamos a su servicio, en Cartagena, para asesorarle y hacer un estudio sin compromiso de su situación.

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